אחד מתרחישי האימה הגדולים ביותר של נציגויות דיירים, יזמים ורוכשי דירות הוא הרגע שבו אתר הבנייה עומד שומם, המנופים קופאים והחברה הקבלנית המבצעת מודיעה על כניסה להליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (פשיטת רגל).
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין אשר מייצג אנשים פרטיים וחברות בהליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי, מעבר למשבר הכלכלי והמשפטי, במצב זה עומד לנגד עיניהם של הנפגעים שלד בניין לא גמור כאשר המטרה היא להתניע מחדש את הפרויקט ולהביא אותו לסיום – אך בפועל, כניסה בנעליו של קבלן שקרס היא אינה משימה פשוטה. לעיתים קרובות, העניין כרוך בתהליך הנדסי, משפטי ופיננסי מורכב הדורש מעורבות של בית המשפט, הנאמן, הבנק המלווה והדיירים.
קבלן פושט רגל במהלך הבנייה: מהו התהליך המלא למציאת קבלן חלופי?
לפני שרצים לפרסם מכרז חדש לקבלנים, יש להבין כי מבחינה משפטית, הנכס ואתר הבנייה "נעולים" במסגרת הליכי חדלות הפירעון של הקבלן היוצא.
לפי עו"ד אייל צבי רוזנשטיין, ברגע שקבלן נקלע למשבר ומגיש בקשה לקבלת צו לפתיחת הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי (פשיטת רגל), בית המשפט ממנה נאמן (מנהל מיוחד) לחברה. תפקידו הראשוני של הנאמן הוא לקבל תמונת מצב של כל נכסי החברה כאשר בשלב זה, אסור לנציגות הדיירים או ליזם להכניס פועלים אחרים לאתר באופן עצמאי, שכן הדבר עלול להוות הסגת גבול משפטית או פגיעה בנכסי קופת הנשייה.
לעיתים קרובות, עורך הדין המייצג את הפרויקט יכול לפנות אל הנאמן או בית המשפט, בבקשה להחרגת הפרויקט או לקבלת אישור להחלפת הקבלן המבצע בשל הפרה יסודית של חוזה הבנייה. רק במידה ואישור זה מתקבל, ניתן יהיה להמשיך בתהליך:
- ביצוע אבחון הנדסי ומשפטי מקיף – לרוב, קבלנים אינם ששים להיכנס לפרויקטים "משומשים" שבהם חברה אחרת ביצעה את היסודות והשלד, מחשש לליקויי בנייה סמויים שהם ייאלצו לקחת עליהם אחריות בהמשך. לכן לצורך השלמת הפרויקט, יהיה צורך במהנדס בניין עצמאי או שמאי מקרקעין לביצוע דו"ח אפס מחודש או דו"ח מצב הנדסי אשר יעניק קנה מידה לעבודה שבוצעה בפועל, הליקויים והעלויות שנדרשות לסיום הפרויקט מהנקודה הנוכחית ועד לקבלת טופס 4.
- גיבוש התקציב ומעורבות הבנק המלווה – החלק המורכב ביותר במציאת קבלן חדש הוא סוגיית המימון כאשר כניסה של קבלן חלופי מייקרת את הפרויקט. הקבלן החדש מתמחר פנימה "פרמיית סיכון" על העובדה שהוא נכנס לנעליים זרות, עלויות התארגנות מחדש באתר והאחריות שהוא לוקח על עצמו לפי חוק המכר.
- יציאה למכרז קבלנים סגור וממוקד – לאחר שיש בידינו דו"ח הנדסי מדויק ותקציב מאושר, עורך הדין ומפקח הבנייה מטעם הדיירים/היזם מנסחים מכרז להשלמת בנייה. מומלץ שלא לצאת במכרז ציבורי פתוח לכל דורש, אלא לפנות באופן ממוקד ל-3 עד 5 קבלנים בעלי סיווג קבלני מתאים, שמציגים איתנות פיננסית מוכחת וניסיון ספציפי בכניסה לפרויקטים תקועים.
- חתימת החוזה החדש – בחירת הקבלן החדש וחתימת החוזה המשפטי החדש חייב לכלול מספר מנגנוני הגנה נוקשים כדי למנוע הישנות של המקרה הקודם. יש להגדיר את גבולות האחריות של הקבלן החדש, מנגנון התשלומים, לוחות זמנים, ערבויות וביטחונות אשר יעניקו הגנה מפני קריסה נוספת.
לסיכום, פשיטת רגל של קבלן במהלך הבנייה היא ללא ספק מצב מורכב, אך אינה מחייבת את הפסקת הפרויקט. לעיתים קרובות, באמצעות תגובה מהירה, תיעוד מסודר, בדיקה הנדסית מקיפה וליווי של אנשי מקצוע מתאימים, ניתן להחזיר את הפרויקט למסלול ולהמשיך את הבנייה בצורה בטוחה, מבוקרת ויעילה.
בסופו של דבר, ניהול נכון של המשבר יכול להפחית את הנזק הכספי, לשמור על איכות הבנייה ולאפשר את השלמת הפרויקט בהצלחה, גם לאחר אירוע בלתי צפוי כמו קריסתו של הקבלן המקורי.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד אייל צבי רוזנשטיין בעל משרד עורכי דין לענייני חדלות פירעון בצפון אשר מעניק ליווי משפטי, ייצוג והגנה לחייבים פרטיים ועסקיים במסגרת הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי.