דו"ח אפס הוא אחד מהמסמכים החשובים שכל יזם נדל"ן קטן כגדול עושה בו שימוש בכל פרויקט נדל"ן שעומד לקרום עור וגידים.
במאמר זה אציג מהו דו"ח אפס ומהם 3 הפרמטרים שהוא חייב לכלול בתוכו.
משרד עו"ד טל בייצר מלווה קבלנים במגוון הליכים משפטיים החל מהליכי רישום מול נציגי רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון ועד עריכת חוזים וליטיגציה משפטית. אנו מזמינים אותך ליצור עימנו קשר ב – 072-3950375 ונשמח לייצג את האינטרסים שלך בהליכים המשפטי שעומד לפניך.
מה זה דו"ח אפס?
בדומה לאנשים פרטיים אשר נדרשים להציג לבנק דו"ח שמאות מקרקעין להערכת שווי הדירה טרם קבלת המשכנתא, כך גם יזמי נדל"ן אשר מעוניינים במימון בנקאי נדרשים להציג דו"ח אפס אשר על בסיסו הבנק יכול להעריך את ההיתכנות הכלכלית ומידת הכדאיות של פרויקט הנדל"ן העתידי.
נכון להיום, לא ניתן לקבל מימון בנקאי לפרויקט חדש ללא הפקת דו"ח אפס אשר בוחן את כדאיות העסקה שעומדת על הפרק.
מה כולל דו"ח אפס אשר מוגש לבנק?
באופן כללי, כל דו"ח אפס חייב לכלול בתוכו התייחסות ל -3 היבטים עיקריים:
- היבט פיזי – שמאי המקרקעין אשר חתום על הדו"ח חייב לבדוק את מיקום הפרויקט, תוואי השטח, מפגעים פוטנציאליים וכדומה.
- היבט תכנוני – השמאי נדרש לבדוק את זכויות הבנייה המאושרות לפרויקט, הפרוגרמה התכנונית, השימושים (שטחים פרטיים מול שטחים ציבוריים, חניונים, שירות וכדומה), מפרט טכני וכדומה.
- היבט קנייני – השמאי חייב לבדוק את זכות הקניין אשר שמורה לקבלן/היזם, הערות אזהרה, התחייבויות עתידיות במקרים של עסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית וכדומה.
פרט להיבטים הנ"ל, דו"ח אפס מכיל הערכה לעלויות הבנייה של הקבלן/היזם בהתאם למפרט שנקבע בפרויקט, עלויות המימון, התכנון, שיווק, היטלים ואגרות. במקביל, מתבצע אומדן כלכלי אשר בוחן את ההכנסות הצפויות לקבלן/היזם כתוצאה מביצוע הפרויקט בפועל.
לעיתים קרובות, אם דו"ח האפס אינו מציג רווח ישיר של לפחות 15%-20% על עלויות המימון הצפויות בפרויקט, רוב הבנקים הגדולים יעדיפו לא להעניק לקבלן/היזם ליווי ומימון בנקאי להגשמת הפרויקט. בשנים האחרונות, הבנקים מעניקים גמישות לפרויקטים במסגרת של מחיר למשתכן, בהם ניתן להסתפק ברווח יזמי של 12% ואף פחות מכך באזורי הביקוש.
חשוב לציין כי תמיד עדיף ליזם/הקבלן של הפרויקט לגלות כי אין היתכנות כלכלית לפרויקט בזמן שהוא נמצא "על הנייר" ובצורה זו להימנע מחדלות פירעון וקריסה כלכלית כואבת. כתוצאה מכך, גם קבלנים ויזמים אשר מחזיקים בהון הנדרש לביצוע הפרויקט, נוהגים למנות שמאי מוסמך אשר יערוך עבורם דו"ח אפס אשר ישקף את כדאיות העסקה וימנע טעויות יקרות בעתיד.
לסיכום, דו"ח אפס מבוצע על ידי שמאי מקרקעין בלתי תלוי מטעם הגוף המממן והוא מסמך שמאי אשר רלוונטי הן ליזם/הקבלן של הפרויקט והן לגוף המממן את הפרויקט.